Lo standard ITAS 4 – Immobilizzazioni materiali

Gli approfondimenti sulla previdenza di PAOLO LONGONI

In questa rassegna ci stiamo occupando del passaggio alla contabilità “c” che sarà obbligatorio per le amministrazioni pubbliche a partire dal 2026 e che inizierà con una fase transitoria (la fase pilota) già nell’esercizio 2025.

Il sistema “accrual” si fonda su un corpus di principi contabili emanati dalla Ragioneria Generale dello Stato, gli ITAS; poiché anche le Casse di Previdenza privatizzate, in quanto oggetto di consolidamento nei conti pubblici, saranno obbligate all’adozione degli standard ITAS, abbiamo preso in esame i principi più rilevanti dal punto di vista degli organismi previdenziali.

Il principio ITAS 4 stabilisce il trattamento contabile delle immobilizzazioni materiali; i principali aspetti contabili che riguardano le immobilizzazioni materiali sono:

1. a)La rilevazione iniziale quali attività;
2. b)La determinazione del valore contabile;
3. c)L’ammortamento, le perdite e le riduzioni di valore.

Dal punto di vista delle Casse di previdenza, assume certamente grande rilevanza il principio nella parte che riguarda i beni immobili.

Il principio a tal proposito precisa che gli investimenti immobiliari sono costituiti dagli immobili diversi da quelli ad uso strumentale posseduti al fine di conseguire canoni di locazione, rendite o l’apprezzamento del capitale investito; non sono da considerarsi nella categoria gli immobili destinati alla vendita, che vanno trattati secondo il principio ITAS 10 – Rimanenze.

Il principio illustra anche il concetto di manutenzioni ordinarie (manutenzioni e riparazioni di natura ricorrente che vengono effettuate per mantenere i cespiti in buono stato di funzionamento per assicurare loro la vita utile prevista salvaguardando il valore del bene) e di manutenzioni straordinarie (ampliamenti, ammodernamenti, sostituzioni e altri miglioramenti riferibili al bene che producono un aumento significativo e misurabile di funzionalità o di sicurezza ovvero che ne prolungano la vita utile, nonché le opere e le modifiche necessarie per adeguare i beni all’uso ed alle prescrizioni vigenti.

Lo standard deve essere applicato a tutte le immobilizzazioni materiali ma non a quelle acquisite a titolo di leasing (cui si applica l’ITAS 7 – Locazioni).

Dopo aver ripreso la distinzione civilistica fra beni demaniali, beni patrimoniali indisponibili e beni patrimoniali disponibili, il principio precisa che essi vanno comunque iscritti nello stato patrimoniale attivo dell’ente; per i beni patrimoniali indisponibili e per i beni demaniali deve altresì essere iscritta una riserva indisponibile di pari importo.

Per le Casse di Previdenza può, ad avviso di chi scrive, essere considerato come patrimonio indisponibile l’immobile destinato a sede dell’ente, che andrà iscritto nell’attivo, neutralizzato da una riserva di pari importo.

Lo standard precisa che i beni vanno valutati inizialmente al costo, includendo tutti gli oneri accessori anche fiscali sostenuti per l’acquisto, differenziando il valore dei terreni da quelli dei fabbricati; qualora un bene sia acquisito senza corrispettivo il valore deve essere determinato al valore di mercato ovvero al costo di sostituzione, rilevando in contropartita quale provento lo stesso valore secondo il principio ITAS 9 (Ricavi, proventi e lavori in corso su ordinazione) a conto economico.

Quanto alle valutazioni successive a quella di iscrizione, lo standard indica che l’amministrazione può scegliere di iscrivere i beni immobili secondo il modello del valore di mercato (prezzo al quale l’immobile può essere scambiato in una libera transazione fra parti consapevoli); qualora negli esercizi successivi si propongano rivalutazioni o svalutazioni del valore di mercato, esse costituiscono un componente economico dell’esercizio.

La nota integrativa deve precisare le ragioni per le quali uno specifico investimento immobiliare viene valutato al costo e non al valore di mercato; devono anche essere indicate le notizie che seguono:

1. a)L’utilizzo del modello del costo o del modello del valore di mercato;
2. b)I criteri utilizzati per distinguere i cespiti costituenti investimenti immobiliari dalle altre classi di immobilizzazioni o dalle rimanenze;
3. c)Le ipotesi e le modalità applicate alla determinazione del valore di mercato, se utilizzato;
4. d)L’esistenza di una stima redatta da perito indipendente ovvero di stime derivanti dagli uffici interni;
5. e)L’ammontare degli affitti attivi e delle spese di gestione comprensive di manutenzioni e riparazioni iscritte a conto economico;
6. f)Eventuali obbligazioni contrattuali derivanti dai beni immobili posseduti.

Nella nota integrativa, altresì, devono essere indicati:

1. a)I metodi di ammortamento utilizzati;
2. b)Le vite utili;
3. c)Il valore contabile lordo, l’ammortamento cumulato e le eventuali perdite per riduzione di valore;
4. d)La riconciliazione fra valore contabile iniziale e valore contabile finale

Nell’illustrare il procedimento di ammortamento, che deve seguire un piano collegato all’utilizzo atteso (vita utile), al deterioramento atteso, all’obsolescenza ed alle restrizioni legali o vincoli, lo standard sancisce che i terreni hanno vita utile illimitata e quindi non vanno assoggettati ad ammortamento.

Qualora gli investimenti immobiliari siano valutati al costo, le informazioni devono comprendere anche:

1. a)Il valore di mercato;
2. b)I cespiti per i quali non sia determinabile il valore di mercato, dandone adeguata motivazione;

Nel caso invece della valutazione secondo il valore di mercato le informazioni devono comprendere:

1. a)Incrementi di valore;
2. b)Acquisizioni derivanti da aggregazioni;
3. c)Dismissioni;
4. d)I saldi netti dell’esercizio derivanti dall’utilizzo del valore di mercato;
5. e)Le altre variazioni.

Come si evince dalla illustrazione fatta anche l’applicazione dell’ITAS 4 presenta numerose e diverse complessità, cui gli enti dovranno prepararsi per tempo per adempiere correttamente a quanto previsto.